Suunnitelmallinen kiinteistönpito

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon lähtökohta on, että rakennuksen kunto ja korjaushistoria tunnetaan. Kun tiedetään, mikä on rakennuksen nykytila, voidaan asiantuntijan avulla tehdä kunnossapitosuunnitelma (PTS) rakennuksen tulevista korjauksista ja isommista huolloista.

Yhdessä huoltoyhtiön kanssa kannattaa lisäksi laatia huoltokirja. Huoltokirjaan on kirjattu säännölliset ja kiinteistön kuntoa ylläpitävät huoltotoimenpiteet, kuten ilmanvaihtojärjestelmän suodattimien vaihto ja kattokaivojen puhdistus. Samassa yhteydessä on hyvä miettiä huoltotöiden vastuita, eli mitkä työt ovat osakkaiden ja mitkä taloyhtiön vastuulla sekä tarvitaanko vastuunjakoon muutoksia.

Nykytilan tunteminen ja kunnossapitosuunnitelma auttavat ennakoimaan tulevaa ja muun muassa varautumaan taloudellisesti kiinteistössä tehtäviin toimenpiteisiin. Parhaimmillaan taloyhtiön suunnitelmallinen hoito sisältää myös yhdessä tehtyjä päätöksiä siitä, kuinka kiinteistöä kehitetään entistä energiatehokkaampaan, viihtyisämpään, turvallisempaan, terveellisempään, toimivampaan ja/tai ympäristöystävällisempään suuntaan.

Askeleet suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon:

1. Nykytilanne haltuun asiantuntijan avustuksella
   
   • Selvitetään kiinteistön energian- ja vedenkulutus.
   • Seurataan sisäilmasto-olosuhteita, esimerkiksi yhteisten tilojen lämpötiloja.
   • Kerätään muut lähtötiedot rakennuksen kunnosta ja tulevista remonteista. Tietoja saadaan esimerkiksi kuntoarviosta, energiakatselmuksesta ja huoltokirjasta. Jos selvityksiä ei ole tehty, suositellaan, että teetetään tarvittavat asiantuntijaselvitykset kunnossapitotarpeiden tunnistamiseksi.
   • Tarvittaessa teetetään tarkempia tutkimuksia, esimerkiksi putkistojen, ilmanvaihdon tai julkisivun kuntotutkimukset.
2. Suunnitelmat tulevaan
   
   • Laaditaan huoltokirja ja kunnossapitosuunnitelma (PTS) huomioiden asiantuntijan antamat toimenpidesuositukset ja asetetaan tavoitteet.
   • Huomioidaan taloyhtiön rakennusten energiatehokas ylläpito suunnitelmissa: esimerkiksi järjestelmien oikea toiminta ja mahdolliset energiatehokkuuden parannukset korjauksien yhteydessä tai erilliset energiatehokkuuden parantamishankkeet.
3. Toteutuksella suunnitelmat todeksi
   
   • Toteutetaan huoltokirjan ja PTS:n mukaista energiatehokasta ylläpitoa ja korjausrakentamista. Kannustetaan asukkaita energian- ja vedensäästöön.
4. Seurataan saavutuksia ja päivitetään suunnitelmia
   
   • Kiinteistönpito on jatkuva prosessi eli seurataan tavoitteiden toteutumista, täydennetään tietyin välein kunnossapitosuunnitelmaa sekä mietitään uusia mahdollisuuksia energiatehokkuuden parantamiseen. Tarvittaessa hyödynnetään asiantuntijoita apuna.

Kulutusseurannalla tarkoitetaan aktiivista energian- ja vedenkulutuksen seurantaa, jolloin kulutuspoikkeamat ja äkilliset kulutusmuutokset saadaan nopeasti selville. Kulutusseuranta ei ole kuitenkaan vain kulutustietojen keruuta, vaan tietoja tulee analysoida ja syyt mahdollisiin poikkeamiin on selvitettävä. Syynä kasvaneeseen kulutukseen voi olla esimerkiksi vikaantunut laitteisto, vuotava putki tai virheellinen ajastus talosaunan kiukaassa.

Tekniikka ja palvelut tekevät kulutusseurannasta helppoa

Kulutusseurantaa suositellaan tehtävän vähintään kuukausitasolla, mutta nykypäivän tekniikka mahdollistaa myös tuntitason kulutustietojen seuraamisen. Kulutusseurannassa on seurattava rinnan lämmitysenergiankulutusta, käyttövedenkulutusta, sähkönkulutusta ja kaukolämpötaloissa kaukolämpöveden jäähtymää. Jotta eri vuodet ja niiden kuukaudet ovat keskenään vertailukelpoisia, tulee lämmitysenergiankulutuksen osalta tehdä kulutuksen normitus.

Kulutusseurantaa ovat vanhastaan hoitaneet kiinteistönhoitoyhtiö ja isännöitsijä, mutta nykyisin seuranta ja siihen liittyvät analysointitehtävät toteutetaan yhä useammin ostettuna palveluna joko kokonaan tai osittain tietojärjestelmiä ja internet-pohjaisia sovelluksia käyttäen. Myös energiayhtiöt ovat alkaneet tarjota internet-pohjaisia järjestelmiä kaukolämmön ja sähkönkulutuksen seuraamiseen.

Taloyhtiön kannattaa kannustaa asukkaita myös seuraamaan omaa sähkönkulutustaan ja samalla asukkaille on hyvä tiedottaa, mitkä sähkönkulutuskohteet ovat asukkaan ja mitkä taloyhtiön mittauksen piirissä.

Kulutusseurannan hyödyt:

• Tiedetään energian- ja vedenkulutuksen taso, jota voidaan verrata taloyhtiön tavoitetasoon ja aiempien jaksojen kulutukseen.
• Saadaan tietoa kiinteistön energian- ja vedenkulutuksen ongelmakohdista sekä laitteiden ja järjestelmien toiminnasta.
• Voidaan seurata kuinka toteutetut energian- ja vedenkäytön säästötoimenpiteet vaikuttavat kulutukseen.
• Saadaan perusteet käyttökustannusten budjetointiin.

Nykypäivänä huoltokirja on useimmiten kiinteistökohtaisesti sähköiseen muotoon laadittu tiedostokokonaisuus. Se sisältää kiinteistön hoidon, huollon ja kunnossapidon lähtötiedot, tavoitteet ja tehtävät sekä niiden ajoitukset ja ohjeet. Huoltokirja kannattaa tehdä yhdessä huoltoyhtiön kanssa.

Huoltokirjan hyödyt taloyhtiölle:

• Kiinteistön ylläpito on ennakoivaa, suunnitelmallista ja tarpeen mukaista, jolloin yllättävät vikakorjaukset ja kiiretilanteet vähenevät.
• Energian- ja vedenkulutus pysyy asianmukaisella tasolla ja haluttujen asumisolosuhteiden ylläpitäminen helpottuu laitteiden säännöllisen huollon avulla. Säännöllinen huolto myös pidentää laitteiden käyttöikää.
• Huollon tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin on käytettävissä selkeät laajuus- ja tehtävämäärittelyt.
• Kiinteistönhoitoyhtiön työn suunnittelu tarkentuu ja työnjohto helpottuu selkeiden tehtävämäärittelyjen avulla.
• Huoltotyöstä syntyy palautetietoa tilaajalle ja tilaajan osalta työn seuranta helpottuu.
• Kiinteistön tekniikka ja huoltokohteet sekä huoltohistoria on dokumentoitu, jolloin henkilöiden vaihtuessa asioihin perehtyminen helpottuu.

Kuntoarvio

Kuntoarviossa selvitetään pääasiassa aistinvaraisesti ja kokemusperäisesti, rakenteita ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin, taloyhtiön vastuulla olevien tilojen, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden kunto. Kuntoarvion tekee työryhmänä rakenne-, LVIA- ja sähköasiantuntijat.

Kuntoarvio suositellaan:

• tehtäväksi ensimmäisen kerran, kun rakennus on 10 vuotta vanha ja
• päivitettävän 5–7 vuoden välein.

Kuntoarvion yhteydessä asiantuntijat määrittävät rakennuksen kunnossapito- ja korjaustarpeet ja havaittujen tarpeiden perusteella laativat kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen (PTS-ehdotus) seuraavalle 10 vuodelle. Kuntoarviota ja PTS-ehdotusta voidaan hyödyntää rakennuksen huoltokirjan ja kunnossapitosuunnitelman laadinnassa.

Kuntoarvion toteuttamisen askeleet:

1. Perustietojen keräys, esimerkiksi aiemmin toteutettu kuntoarvio, kulutustiedot, isännöitsijätodistus ja piirustukset.
2. Asukaskyselyn tekeminen. Tämän yleensä toteuttaa kuntoarvion toteuttava yritys.
3. Asiantuntijat tekevät kohteella sovitussa laajuudessa aistinvaraisen tarkastuksen laitteistoihin ja rakennusosiin.
4. Asiantuntijat kirjoittavat kuntoarvioraportin ja laativat pts-ehdotuksen kustannusarvioineen taloyhtiölle.

Energiakatselmus

Energiakatselmuksen tuloksia voidaan hyödyntää taloyhtiön energiatehokkuuden parantamisessa sekä käytön ja ylläpidon keinoin että osana korjaushankkeita.

Energiakatselmukseen sisältyy:

• lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja veden kulutustietojen analysointi,
• teknisten järjestelmien toiminnan ja kunnon arviointi,
• sisäilmasto-olosuhteiden arviointi, esimerkiksi mittaamalla sisälämpötiloja ja
• toimenpidesuositusten esittäminen vaikutuksineen ja takaisinmaksuaikoineen.

Energiakatselmuksen toteuttamisen askeleet:

1. Taloyhtiön perustietojen keräys, kuten kulutustiedot, korjaushistoria ja kuntoarvio.
2. Asiantuntija tekee kohdekäynnin, jossa arvioi järjestelmien toiminnan ja kunnon sekä tarkastelee sisäilmasto-olosuhteita esimerkiksi mittaamalla sisälämpötiloja.
3. Tulosten analysointi sekä raportointi taloyhtiölle.

Taloyhtiön energiatarkastus

Taloyhtiö voi saada riittävät tiedot energiatehokkuuden parantamisen mahdollisuuksista energiakatselmusta kevyemmällä selvityksellä. Taloyhtiön energiatarkastus on kevyt LVI-tekninen selvitys energiatehokkuustoimien tunnistamiseksi, jossa asiantuntija tarkastelee ja analysoi muun muassa kulutustietoja ja LVI-laitteistojen kuntoa. Taloyhtiö saa raportin asiantuntijan havainnoista ja toimenpidesuosituksista.

Taloyhtiön energiatarkastus

Lämpökamerakuvaus

Lämpökamerakuvauksella voidaan selvittää rakenteita rikkomatta ilma- ja lämpövuotokohdat, eli löytää puutteet eristeissä tai muut kylmäsillat. Lämpökamerakuvaus vaatii selkeän lämpötilaeron sisä- ja ulkoilman välillä ja siksi kuvaus toteutetaan lämmityskaudella. Lämpökamerakuvauksella voidaan tarkastella myös sähköjärjestelmien kuntoa, kuten sähköjohtojen ja -järjestelmien lämpenemistä. Taloyhtiö saa raportin tehdyistä havainnoista.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimuksessa selvitetään yleensä rakenteita rikkovilla menetelmillä tietyn rakennusosan kuntoa tai mahdollisen havaitun vaurion laajuutta.

Tyypillisiä rakenneosia, joihin kuntotutkimuksia tehdään:

• julkisivu: esimerkiksi julkisivussa olevan rappauksen irtonaisuus (niin sanottu kopo-kartoitus) ja betonirakenteiden kunto,
• parvekkeet: betonirakenteiden kunto,
• vesi- ja viemärilaitteet, salaojajärjestelmät: syöpymät putkistoissa, painumat ja muut vauriot,
• sisäilmaston haitta-aineisiin liittyvät tarkemmat tutkimukset: rakenneavaukset seinärakenteisiin, sisäolosuhteiden seuranta.

Rakennuksen tutkittavasta osasta voidaan ottaa näytteitä myös jatkotutkimuksia varten, jolloin saadaan tarkempaa tietoa kunnosta tai vauriosta. Kuntotutkimuksen avulla pystytään määrittelemään tarkemmin mahdollisesti tarvittavan korjauksen laajuus. Lopputuloksena tilaaja saa raportin, johon on koottu tutkimuksen tulokset sekä korjausehdotus kustannusarvioineen.

Hissin määräaikaistarkastus

Henkilöhissin määräaikaistarkastus on hissin toiminnallisuuden ja turvallisuuden tarkastus, jossa hissitarkastaja varmistaa myös, että laite on huollettu ohjelman mukaisesti. Määräaikaistarkastus tulee tehdä ensimmäisen kerran kahden vuoden aikana käyttöönotosta ja siitä eteenpäin joka toinen vuosi.

Laitteen haltija, esimerkiksi taloyhtiö, on vastuussa siitä, että määräaikaistarkastukset tehdään. Tarkastaja kiinnittää hissikoriin tarkastustarran, josta käy ilmi milloin tarkastus on tehty ja seuraavan tarkastuksen ajankohta.

Lähde: Hissin tarkastaminen (Tukes)

Energiatodistus

Energiatodistus on työkalu rakennusten energiatehokkuuden vertailuun myynti- ja vuokraustilanteessa. Energiatodistus tehdään uudisrakennuksille rakennuslupavaiheessa ja olemassa oleville rakennuksille energiatodistus tarvitaan myynti- tai vuokraustilanteessa.

Energiatodistuksen hankinnasta vastaa taloyhtiö, ja se tehdään aina koko rakennukselle, ei yksittäiselle asunnolle. Energiatodistuksen voi pyytää esimerkiksi isännöitsijältä tai taloyhtiön hallitukselta. Energiatodistuksen laatii aina pätevöitynyt energiatodistuksen laatija.

Energiatodistus perustuu rakennuksen ominaisuuksiin ja niistä johdettuun energiankulutukseen. Vertailun kohteena on siten vain itse rakennus, eivät rakennuksen sen hetkiset käyttäjät. Energiatodistuksessa ilmoitettu energiatehokkuusluokka perustuu laskettuun kulutukseen. Toteutunut energiankulutus ilmoitetaan, jos se on tiedossa.

Tärkeä osa energiatodistusta ovat ammattilaisen laatimat säästösuositukset, joiden avulla rakennuksen energiatehokkuutta voidaan parantaa.

Energiatodistus on voimassa kymmenen vuotta sen antopäivästä.

Tietoa energiatodistuksista Motivan sivuilla:
Energiatodistusneuvonta

Tietoa energiatodistuksista muualla verkossa:
Energiatodistusrekisteri – Laatijoiden haku

Rakennusten energiatodistus (ARA)