Talotekniikkavinkit toimitila- ja palvelurakennuksille

Palvelurakennuksen lämmön, sähkön sekä veden kulutusta kannattaa seurata aktiivisesti ja vertailla kulutustietojen muutoksia suhteutettuna käyttöasteeseen. Äkillisesti tai selittämättä kasvanut kulutus voi kertoa joidenkin taloteknisten laitteiden viallisesta toiminnasta.

Kiinteistön lämmitysjärjestelmän sekä lämmön luovutuslaitteiden toimintaa kannattaa seurata ja tarkistaa niiden toimivuus säännöllisesti. Näin varmistetaan laitteiden oikeaoppinen, energiatehokas toiminta ja tarvittavat huoltotoimenpiteet saadaan suoritettua hallitusti.

Palvelurakennuksissa on erityisen tärkeää kiinnittää huomioita ilmanvaihtokoneen sekä mahdollisen lämmön talteenottojärjestelmän toimintaan. Ilmanvaihtokoneen oikeanlaisella käytöllä varmistetaan riittävä ilmanvaihto sekä puhdas sisäilma käyttötuntien aikana haaskaamatta energiaa. Riittämätön ilmanvaihto johtaa sisäilman laadun heikentymiseen ja pahimmillaan aiheuttaa rakenteellisia vaurioita. Liian kovalla tai turhaan toimiva ilmanvaihto taasen hukkaa energiaa tarpeettomasti.

Palvelurakennuksessa on erityisen tärkeää kiinnittää huomiota tarpeen mukaiseen energiankulutukseen. Automatiikan asetukset ja aikaohjaukset kannattaa asettaa siten, että rakennuksen olosuhteet ovat hyviä sen käytön aikana, mutta energiaa ei kulutettaisi turhaan rakennuksen ollessa tyhjillään. Automaatiolaitteiden valvonta-alakeskusten (VAK), eli esimerkiksi lämmönsäätimen tai ilmanvaihdon säätimien/säädinlaitteiden toiminta sekä ohjausasetukset kannattaa tarkistaa muutaman kerran lämmityskauden aikana erilaisten ulkolämpötilojen aikaan. Laitteiden säännöllisellä seuraamisella viallinen toiminta voidaan havaita aikaisessa vaiheessa, ja laitteet voidaan huoltaa tai vaihtaa uusiin hallitusti.

Tilojen käyttäjille viestiminen on tärkeässä roolissa kiinteistön energiatehokkuuden kannalta. Koska energiankäytön kustannukset eivät kohdistu suoraan tilojen käyttäjille, he eivät välttämättä osaa ajatella oman toimintansa vaikutusta rakennuksen energiakäyttöön. Siksi tilojen käyttäjiä on hyvä muistuttaa vastuullisesta energiankäytöstä.

Palvelurakennuksen haltijan kuuluu tarkastella ja huoltaa myös kiinteistön yleisiä tiloja, rakenteita kuten katon tai sen läpivientien kuntoa tai tontin teknisiä järjestelmiä kuten salaoja- ja sadevesiviemäreiden toimivuutta.

Huolto- ja tarkastustoimenpiteet kuuluvat yleensä kiinteistönhoidolle tai, mutta palvelurakennuksen omistajan on syytä huolehtia eri toimenpiteiden toteutumisesta sekä ylös kirjaamisesta. Rakennuksille kannattaa laatia huoltokirja, johon kirjataan ylös säännölliset ja kiinteistön kuntoa ylläpitävät huoltotoimet ja tarkastukset tai laitteiston uusimiset. Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) on tärkeä osa kiinteistön suunnitelmallista ylläpitoa. PTS:ään suunnitellaan tulevia korjauksia vuosiksi eteenpäin, jolloin niihin voidaan varautua ajoissa.

Linkkejä:
Suomen Kylmäliikkeiden liitto: Hyvä määräaikaishuolto

Palvelurakennuksissa ilmanvaihto on erityisen suuressa roolissa lämmönjaon sekä energiatehokkuuden osalta. Ilmanvaihtokanavien puhdistuksella sekä säädöllä varmistetaan riittävä ilmanvaihto kiinteistön eri osissa. Lämmitysjärjestelmän tarkastuksella varmistetaan se, että lämpö jakautuu tasaisesti rakennuksen eri osiin. Kun lämmitysjärjestelmä on tasapainossa, rakennuksen lämmityskäyrää voidaan mahdollisesti laskea varovaisin muutoksin energiatehokkaammaksi.

Lämmityksen ja ilmanvaihdon tarkastukset on tehtävä tasaisin väliajoin hyvien oleskeluolosuhteiden ylläpitämiseksi. Palvelurakennukset ovat usein suuria kiinteistöjä, jolloin laitteiston virheellinen toiminta voi jäädä helposti huomaamatta, ja vikatilanne voi aiheuttaa suuriakin kustannuksia kasvaneen energiankäytön myötä.

Kiinteistön omistajan velvollisuuksiin kuuluu myös suorittaa seuraavat määräaikaistarkastukset:

• Tulisijojen sekä savuhornien nuohoukset ja tarkastukset
• Öljypolttimen huolto kahden vuoden välein tai 5 000 litran kulutuksen jälkeen, öljysäiliön tarkastus sekä painekoe
• Jäähdytyslaitteiden vuototarkastukset
• Painelaitetarkastukset
• Hissin määräaikaistarkastus
• Väestönsuojaan liittyvät tarkastukset
• Automaattinen sammutusjärjestelmä
• Lämmityskattiloiden savukaasumittaukset ja energiatehokkuusmittaus (ei pakollisia mutta suositellaan)

Tarkastukset, niissä löytyneet havainnot sekä mahdolliset kunnostustyöt kannattaa kirjata kiinteistön huoltokirjaan. Tämä auttaa ylläpitämään Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa (PTS), joka on tärkeä osa kiinteistön suunnitelmallista ja kauaskatseista ylläpitoa.

Tarkastukset 2-10 vuoden välein:

• Järjestelmien seuranta ja asetusarvojen tarkastus/säätö
• Lämmityksen säädön parantaminen (säätökäyrä…)
• Patteriverkosto: perussäätö ja toimivuuden tarkastaminen
• IV-kanavien nuohous, järjestelmän tarkastus ja ilmamäärien säätö
• Ilmanvaihdon tasapainotus
• Lämpöpumppujen määräaikaistarkastukset
• Käyttövesiverkoston kunnon tarkastus, painetason tarkastus ja säätö
• Hanojen virtaamien säätö
• Ikkunoiden ja ovien tiivisteiden tarkastus/uusiminen
• Salaojajärjestelmän tarkastus ja huuhtelu
• Ala- ja yläpohjatilojen kunnon tarkastus, julkisivun kunnon tarkastus
• Märkätilojen kunnon tarkastus ja silikonisaumojen uusiminen
• Teletilojen lukitus, siisteys ja kunto (mukaan hoitosopimukseen)
• Tilalukitusten tarkastus ja huolto
• Kuntoarvion teetättäminen 5-7 vuoden välein

Linkkejä:
Suomen LVI-liitto: Tilaa ilmanvaihdon kuntotutkimus

Palvelurakennuksen teknisiä järjestelmiä voidaan parantaa hyvin monella tapaa. Kun lämmitys- tai ilmanvaihtoratkaisut ovat teknisen käyttöikänsä loppupuolella, kiinteistön omistajan kannattaa pohtia huolella millaisella laitteistolla nämä uusitaan. Laitteiden valinnalla voidaan parantaa kiinteistön energiatehokkuutta huomattavasti aikaisempaan verrattuna. Perusparannuksen yhteydessä voidaan tehdä suurempia muutoksia lämmitysjärjestelmään tai ilmanvaihtoon.

Automaation lisääminen lämmityksen ja ilmanvaihdon ohjaamiseen antaa kiinteistönomistajalle arvokasta tietoa järjestelmien toiminnasta, ja mahdollistaa laitteiden tarkastelun ja ohjauksen etänä. Mikäli kiinteistöön lisätään huoneistokohtaiset lämpötila- ja kosteusanturit, voidaan tilojen olosuhteita tarkastella ja optimoida kiinteistöautomaation toimintaa tietoja hyväksi käyttäen.

Automatiikan avulla palvelurakennusten olosuhteita voidaan hallita energiatehokkaammin siten, että tilojen lämmitystä sekä ilmanvaihtoa ohjataan ja optimoidaan rakennuksen käytön mukaisesti. Niinä aikoina, kun rakennus on tyhjä ja vailla käyttöä, lämmityksen ja ilmanvaihdon asetusarvoja voidaan pienentää, jotta energiaa ei käytetä turhaan. Automatiikka huolehtii tilojen lämmityksen sekä ilmanvaihdon oikealle tasolle ennen kuin tilojen käyttäjät saapuvat rakennukseen.

Muun muassa rakennuksen valoja tai ilmanvaihtoa voidaan ohjata aikaisemmin määriteltyjen käyttötuntien lisäksi liiketunnistimilla. Kun liiketunnistimet eivät havaitse käyttöä rakennuksen joissain osissa, laitteet voidaan siirtää energiaa säästävään tilaan. Rakennusten patteritermostaatit voidaan liittää automaatiojärjestelmään, jotta lämmitys sekä ilmanvaihto eivät toimi ristiin toisen lämmittäessä ja toisen viilentäessä rakennusta.

Parannukset teknisiin järjestelmiin:

• Automaation lisääminen lämmityksen tai ilmanvaihdon ohjaamiseen
• Huoneistokohtaisen lämpötila- ja kosteusanturoinnin lisääminen
• Ilmanvaihdon lämmöntalteenoton ja ilmanvaihdon tarpeenmukaisuuden parantaminen
• Ilmanvaihtokoneen uusinta
• Korvausilmaventtiilien lisääminen, jos puuttuvat
• Koneelliseen tulo- ja poistoilmanvaihtoon siirtyminen (perusparannus)
• Termostaattien ja venttiilien uusiminen
• Pattereiden uusinta
• Vakiopaineventtiilin hankinta ja vesikalusteiden uusiminen
• Lämpöpumput: vaihto uuteen, etähallinta/seuranta
• Lämmityslaitteen uusinta
• Sähkölämmitys: ilmalämpöpumppu tehostamaan
• Aurinkosähkön/-lämmön hankinta
• Sähköautojen latauspisteiden hankinta
• Sähköinen lukitus
• Ulko/käytävävalaistukseen liiketunnistin

Linkkejä:
Kiinteistön energiankäyttö (Motiva Oy)