Talotekniikkavinkit kerrostaloille

Taloyhtiön kannalta on tärkeä seurata kiinteistön lämmön, sähkön sekä veden kulutusta. Säänormeeratun kulutustiedon aktiivinen seurata ja vertailu eri vuosien sekä kuukausien välillä on tehokas keino seurata kiinteistön energian sekä veden käytön muutoksia. Äkillisesti tai selittämättä kasvanut kulutus voi kertoa joidenkin taloteknisten laitteiden viallisesta toiminnasta. Järjestelmien ja rakenteiden toiminta voi heikentyä myös hitaasti ajan myötä, jolloin kasvanutta energiankulutusta ei välttämättä edes huomata ilman kulutustietoja.

Kasvanut kulutus voidaan selittää kiinteistöautomaation asetusten muutoksilla, kuten lämmityskäyrän nostolla. Hyvin monesti tällaiset toimenpiteet tehdään koska huoneistojen olosuhteet ovat heikentyneet äkillisesti tai ajan mittaa. Tällöin on parempi yrittää paikantaa ja korjata ongelman aiheuttaja energiankulutuksen kasvattamisen sijaan.

Kiinteistön lämmitysjärjestelmän sekä lämmön luovutuslaitteiden toimintaa kannattaa seurata ja tarkistaa niiden toimivuus säännöllisesti. Näin varmistetaan laitteiden oikeaoppinen, energiatehokas toiminta ja tarvittavat huoltotoimenpiteet saadaan suoritettua hallitusti.

Ilmanvaihtokoneen toiminnan tarkastelulla sekä puhdistuksella varmistetaan riittävä ilmanvaihto sekä puhdas sisäilma. Riittämätön ilmanvaihto johtaa sisäilman laadun heikentymiseen ja pahimmillaan aiheuttaa rakenteellisia vaurioita. Liian kovalla toimiva ilmanvaihto taasen hukkaa energiaa tarpeettomasti.

Lämmitys- ja ilmanvaihtolaitteiden toiminta kannattaa tarkistaa keväällä ja syksyllä suoritettavien toimenpiteiden (ilmanvaihdon tai lämmön talteenoton kesä/talviasetukset sekä lämmityksen pois/päälle kytkentä) yhteydessä. Etenkin syksyn aikainen tarkistus on tärkeä, sillä laitteisto saattaa jumiutua kesän aikaisen käyttötauon aikana.

Keväisen ja syksyisen tarkistuksen lisäksi talon automaatiolaitteiden valvonta-alakeskusten (VAK), eli esimerkiksi lämmönsäätimen tai ilmanvaihdon säätimien/säädinlaitteiden toiminta sekä ohjausasetukset kannattaa tarkistaa säännöllisesti muutaman kerran lämmityskauden aikana erilaisten ulkolämpötilojen aikaan. Säännöllisellä tarkastelulla laitteiden viallinen toiminta voidaan havaita aikaisessa vaiheessa, ja laitteet voidaan huoltaa tai vaihtaa uusiin hallitusti ennen kuin ne menevät rikki käytön aikana.

Asukkaiden tiedotus ja informointi ovat tärkeässä roolissa kiinteistön energiatehokkuuden kannalta. Monien käytöstä riippuvien maksujen siirtyessä vastikemaksuun, asukkaat eivät välttämättä yhdistä omia tottumuksiaan energian käytöstä siitä aiheutuviin kustannuksiin.

Taloyhtiössä kuuluu tarkastella ja huoltaa myös kiinteistön yleisiä tiloja, rakenteita kuten katon tai sen läpivientien kuntoa tai tontin teknisiä järjestelmiä kuten salaoja- ja sadevesiviemäreiden toimivuutta.

Huolto- ja tarkastustoimenpiteet kuuluvat yleensä kiinteistönhoidolle tai tekniselle isännöitsijälle, mutta taloyhtiön on syytä huolehtia eri toimenpiteiden toteutumisesta sekä ylös kirjaamisesta. Taloyhtiön kannattaa laatia ja ylläpitää huoltokirjaa, johon kirjataan ylös säännölliset ja kiinteistön kuntoa ylläpitävät huoltotoimet ja tarkastukset tai laitteiston uusimiset. Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) on tärkeä osa kiinteistön suunnitelmallista ylläpitoa. PTS:ään suunnitellaan tulevia korjauksia vuosiksi eteenpäin, jolloin niihin voidaan varautua ajoissa.

Lämmitysjärjestelmän tasapainotuksella varmistetaan se, että lämpö jakautuu tasaisesti taloyhtiön eri osiin. Kun lämmitysjärjestelmä on tasapainossa, taloyhtiön lämmityskäyrää voidaan laskea varovaisin muutoksin energiatehokkaammaksi. Keskitetyssä ilmanvaihtoratkaisussa järjestelmän puhdistuksella sekä säädöllä varmistetaan riittävä ilmanvaihto kiinteistön eri osissa. Lämmityksen ja ilmanvaihdon tarkastukset on suoritettava riittävän usein hyvien asumisolosuhteiden ylläpitämiseksi.

Lämmityksen ja ilmanvaihdon lisäksi taloyhtiön kannattaa kiinnittää muihinkin olosuhteisiin tai energiankäyttöön vaikuttavien tekijöiden, kuten ikkunoiden ja ovien tiivisteiden kuntoon, käyttövesiverkoston toimintaan sekä hanojen virtaamiin.

Taloyhtiön velvollisuuksiin kuuluu myös suorittaa seuraavat määräaikaistarkastukset:

• Tulisijojen sekä savuhornien nuohoukset ja tarkastukset
• Öljypolttimen huolto 2 vuoden välein tai 5000 litran kulutuksen jälkeen, öljysäiliön tarkastus sekä painekoe
• Jäähdytyslaitteiden vuototarkastukset
• Painelaitetarkastukset
• Hissin määräaikaistarkastus
• Väestönsuojaan liittyvät tarkastukset
• Lämmityskattiloiden savukaasumittaukset ja energiatehokkuusmittaus (ei pakollisia mutta suositellaan)

Tarkastukset, niissä löytyneet havainnot sekä mahdolliset kunnostustyöt kannattaa kirjata kiinteistön huoltokirjaan. Tämä auttaa ylläpitämään pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa (PTS), joka on tärkeä osa kiinteistön suunnitelmallista ja kauaskatseista ylläpitoa.

Tarkastukset 2-10 vuoden välein:

• Järjestelmien seuranta ja asetusarvojen tarkastus/säätö
• Lämmityksen säädön parantaminen (säätökäyrä…)
• Patteriverkko: perussäätö ja toimivuuden tarkastaminen
• IV-kanavien nuohous, järjestelmän tarkastus ja ilmamäärien säätö
• Ilmanvaihdon tasapainotus
• Lämpöpumppujen määräaikaistarkastukset
• Käyttövesiverkon kunnon tarkastus, painetason tarkastus ja säätö
• Hanojen virtaamien säätö
• Ikkunoiden ja ovien tiivisteiden tarkastus/uusiminen
• Salaojajärjestelmän tarkastus ja huuhtelu
• Ala- ja yläpohjatilojen kunnon tarkastus, julkisivun kunnon tarkastus
• Märkätilojen kunnon tarkastus ja silikonisaumojen uusiminen
• Teletilojen lukitus, siisteys ja kunto (mukaan hoitosopimukseen)
• Tilalukitusten tarkastus ja huolto
• Kuntoarvion teetättäminen 5-7 vuoden välein

Linkkejä:

• Taloyhtiöt - yhdessä energiatehokkaasti (Motiva Oy)
• Taloyhtiöt - suunnitelmallinen kiinteistönpito (Motiva Oy)
• Taloyhtiöt - vinkkejä energiansäästöön (Motiva Oy
• Patteriverkoston perussäätö (Motiva Oy)

Taloyhtiön teknisiä järjestelmiä voidaan parantaa hyvin monella tapaa. Kun lämmitys- tai ilmanvaihtoratkaisut ovat teknisen käyttöikänsä loppupuolella, taloyhtiön kannattaa pohtia huolella millaisella laitteistolla nämä uusitaan. Laitteiden valinnalla voidaan parantaa kiinteistön energiatehokkuutta huomattavasti aikaisempaan verrattuna. Perusparannuksen tai suuremman saneerauksen, kuten julkisivuparannuksen yhteydessä voidaan tehdä suurempia muutoksia lämmitysjärjestelmään, ilmanvaihtoon tai lämpöeristykseen.

Vanhojen ikkunoiden uusiminen parantaa rakennuksen energiatehokkuutta, patteriverkoston termostaattien ja venttiilien uusinnalla huoneistoihin saadaan tasaisemmat lämpötilat. Toimenpiteet pienentävät rakennuksen energiankulutusta, ja optimaalisen lämmönjaon sekä energiansäästön saavuttamiseksi lämmitysverkosto kannattaa tasapainottaa töiden yhteydessä. Vakiopaineventtiilin hankinta ja vesikalusteiden uusiminen pienentää käyttöveden kulutusta, ja nämä tyypillisesti maksavat itsensä takaisin nopeassa ajassa.

Automaation lisääminen lämmityksen ja ilmanvaihdon ohjaamiseen antaa kiinteistönomistajalle arvokasta tietoa järjestelmien toiminnasta, ja mahdollistaa laitteiden tarkastelun ja ohjauksen etänä. Mikäli kiinteistöön lisätään huoneistokohtaiset lämpötila- ja kosteusanturit, voidaan huoneistojen olosuhteita tarkastella ja optimoida kiinteistöautomaation toimintaa tietoja hyväksi käyttäen.

Parannukset teknisiin järjestelmiin:

• Automaation lisääminen lämmityksen tai ilmanvaihdon ohjaamiseen
• Huoneistokohtaisen lämpötila- ja kosteusanturoinnin lisääminen
• Ilmanvaihdon lämmöntalteenoton ja ilmanvaihdon tarpeenmukaisuuden parantaminen
• Ilmanvaihtokoneen uusinta
• Korvausilmaventtiilien lisääminen, jos puuttuvat
• Koneelliseen tulo- ja poistoilmanvaihtoon siirtyminen (perusparannus)
• Termostaattien ja venttiilien uusiminen
• Pattereiden uusinta
• Vakiopaineventtiilin hankinta ja vesikalusteiden uusiminen
• Lämpöpumput: vaihto uuteen, etähallinta/seuranta
• Lämmityslaitteen uusinta
• Sähkölämmitys: ilmalämpöpumppu tehostamaan
• Aurinkosähkön/-lämmön hankinta
• Sähköautojen latauspisteiden hankinta
• Sähköinen lukitus
• Ulko/käytävävalaistukseen liiketunnistin

Linkkejä:

• Taloyhtiöt - Korjaushankkeet
• Taloyhtiöt - Aurinkosähkö taloyhtiössä
• Taloyhtiöt - Sähköautojen lataus